Bis zu einer Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2005 ging man davon aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Gemeinschaft nicht rechtsfähig sei. Daraus folgte, dass bei Rechtsgeschäften der einzelne Eigentümer und nicht die Gemeinschaft Vertragspartner wurde. Aus dieser Situation folgte, dass der einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftete.
In einer sehr bedeutenden Entscheidung hat der BGH davon abweichend festgestellt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft einen teilrechtsfähigen Verband bildet, wenn die Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnimmt. Im Außenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft bedeutet dies, dass nicht der einzelne Eigentümer gegenüber dem Vertragspartner haftet, sondern die Gemeinschaft als selbständiges und teilrechtsfähiges Subjekt.
Diese elementare Änderung wurde mit der WEG-Reform direkt in das WEG übernommen (§ 10 Abs. 6 WEG). Es wird klargestellt, dass Vertragspartner mit Dritten die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht der einzelne Eigentümer ist.
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Dies ist bspw. bedeutend bei Verträgen mitdem Verwalter, Banken, Handwerkern oder dem Hauswart
Aus Gründen der Rechtssicherheit muss sich die Gemeinschaft als solche kennzeichnen, indem Sie die Bezeichnung Wohnungseigentümergemeinschaft und die Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks verwendet (§ 10 Abs. 4 WEG).
Beispiel: „Wohnungseigentümergemeinschaft Blumenweg 17“
Untergemeinschaften gelten als nicht teilrechtsfähig.
Im Wesentlichen greift die Teilrechtsfähigkeit bei rechtgeschäftlich begründeten Rechten und Pflichten der Gemeinschaft, jedoch auch gesetzlich begründete Pflichten können gegenüber der teilrechtsfähigen Gemeinschaft bestehen.
Die Teilrechtsfähigkeit findet auch im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft Anwendung, wobei jedoch zwischen Individualansprüchen und Ansprüchen des und gegenüber dem teilrechtsfähigen Verband unterschieden werden muss. |
