Beim Kaufvertrag handelt es sich um ein Verpflichtungsgeschäft, welches anschließend noch umgesetzt werden muss (Erfüllungsgeschäft). Bei einem Immobilienkauf wird in der Regel der Notar mit dem Vollzug des Kaufvertrages beauftragt. Ein wesentliches Element hierbei ist die Zahlung des Kaufpreises. Welche neben der Abnahme der gekauften Immobilie eine Hauptpflicht des Käufers darstellt.

Der Kaufpreis kann unmittelbar vom Käufer an den Verkäufer gezahlt werden (Direktzahlung) oder die Zahlung wird über ein Notaranderkonto abgewickelt. Der Notar ist nicht berechtigt, Bargeld zur Verwahrung oder Ablieferung an Dritte anzunehmen (§ 54a BeurkG).

Heute stellt die Direktzahlung den gesetzlichen Normalfall dar. Dabei nimmt die Fälligkeitsmitteilung durch den Notar die zentrale Rolle die ein, mit ihr wird die Kaufpreiszahlung überwacht. Ziel ist es, Käufer und Verkäufer vor ungesicherten Vorleistungen zu schützen.

Daher sind bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen, bevor die Zahlung fällig wird:

Eintragung einer Auflassungsvormerkung
Vorliegen erforderlicher Genehmigungen
Nachweis, dass kein Vorkaufsrecht ausgeübt wird
erforderliche Unterlagen für die Löschung nicht übernommener Grundpfandrechte

Die zu erfüllenden Voraussetzungen werden im Kaufvertrag festgehalten.

Die Abwicklung des Zahlungsvorgangs über ein Notaranderkonto stellte früher den Normalfall dar. Heute ist das Notaranderkonto jedoch nur dann zu wählen, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten vorliegt. Es ist Aufgabe des Notars zu prüfen, ob ein solches berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegt. Dies kann bspw. der Fall sein, wenn der Käufer einen schnellen Übergang des Besitzes wünscht.

Bei dem Notaranderkonto handelt es sich um ein Treuhandkonto, welches der Notar im eigenen Namen und mit eigener Verfügungsbefugnis für die Vertragsparteien unterhält. Voraussetzung ist, dass der Notar eine klare Anweisung für dieses Notaranderkonto erhalten hat, was meist im Kaufvertrag geregelt wird. Zusätzlich muss deutlich geregelt sein, wie der Notar mit dem Geld zu verfahren hat, d.h., unter welchen Voraussetzungen er das Geld auszuzahlen hat.