Auf dem Wohnungsmarkt wird das Produkt Wohnung gehandelt. Bei genauerer Betrachtung zeigt sich, dass der Kunde zwar harte Fakten wie bspw. Ausstattung und Lage abfragt und bewertet, die eigentliche Nutzeneinschätzung jedoch eher durch die weichen Faktoren, wie bspw. Wohlfühlen und Sicherheitsgefühl erfolgt.

Beide Betrachtungsebenen schließen sich keineswegs aus, sondern ergänzen sich vielmehr. Die individuelle Nutzeneinschätzung des Kunden wird über ein gemeinsames Bild beider Bereiche erfolgen. Eine Beschränkung auf eine Betrachtungsebene durch den Anbieter erscheint daher als falsch. Allerdings ergibt sich das Gut Wohnen aus dem Gut Wohnung und ergänzt dieses durch die individuellen Einschätzungen und Bedürfnisse.

Der Anbieter sollte sich daher auf das Wohnen fokussieren und dies in den Mittelpunkt seiner Angebote am Markt stellen. Die harten Faktoren

des Gutes Wohnung werden somit als zwingend vorausgesetzt und durch immaterielle Leistungen ergänzt. Entscheidend ist dabei, dass Wohnen ein Prozess ist, welcher sich gesamtgesellschaftlich, wie individuell entwickelt.

Die gesamtgesellschaftliche Entwicklung ist durch einen steigenden Flächenkonsum und durch steigende Qualitätsansprüche gekennzeichnet. Hierunter fällt das „Sickermodell“, nach welchem im oberen Preissegment technische Neuerungen realisiert werden. Während in den unteren Preissegmenten der Wunsch entsteht, diese Verbesserungen auch in Anspruch nehmen zu können. Durch immer neuere Entwicklungen machen die oberen Schichten die besseren Wohnungen frei. Der Anbieter kann diese dann der nächsten Einkommensschicht anbieten, welche sich verbessert und ihrerseits Wohnungen freimacht.
Auf diese Weise sickert eine Verbesserung der Wohnsituation bis in die unterste Schicht durch und die Wohnungen der niedrigsten Stufe fallen aus dem Markt.