Der Immobilienkauf und die Umsatzsteuer sind zwei Themen, die selten in Beziehung gesetzt werden, denn schließlich unterliegt der Erwerb einer Immobilie dem Grunderwerbsteuergesetz, wonach 3,5 % Grunderwerbssteuer auf den so genannten Gegenwert, welches meist der Kaufpreis ist, entfallen. Sollte jetzt noch Umsatzsteuer von demnächst 19% auf den Kaufpreis entfallen, so würden die Erwerbskosten erheblich steigen. Und doch ist es möglich, dass beim Immobilienkauf Umsatzsteuer anfällt.

Grundsätzlich unterliegen Lieferungen und sonstige Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt für das Unternehmen erbringt, der Umsatzsteuer. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, spricht man von steuerbaren Umsätzen. Einige steuerbare Lieferungen und Leistungen sind jedoch von der Umsatzsteuer befreit. Hierzu zählen auch die Umsätze, die dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegen (§ 4 Nr.9 a UStG). Der Unternehmer kann einige befreite steuerbare Umsätze jedoch wieder der Umsatzsteuer unterwerfen (Optionsrecht).

Der Immobilienkauf zählt hierzu. Voraussetzung ist, dass der Kaufvorgang für einen anderen Unternehmer und für dessen Unternehmen erfolgt. Und der Käufer selbst umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringt. Kauft ein Wohnungsunternehmen somit eine Wohnimmobilie, kann nicht optiert werden.

Prinzipiell ist es also möglich, dass beim Immobilienkauf Umsatzsteuer anfällt. Warum sollte aber der Käufer dieses Optionsrecht ausüben? Nun er kann in der folgenden betrieblichen Nutzung aus den Rechnungen, die für das Objekt anfallen die Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen. Dies gilt auch für mit dem Kaufpreis entrichtete Umsatzsteuer. Der Verkäufer muss diese Umsatzsteuer selbstverständlich an das Finanzamt abführen, erhält aber vom Käufer die höhere (brutto) Einnahme. Für die drei Beteiligten: Käufer, Verkäufer und Finanzamt gleichen sich die Zahlungsströme beim Kaufvorgang somit aus und der tatsächliche Effekt tritt erst in der späteren Betriebsphase der Immobilie auf.