Die Sicherheiten der Wohnungswirtschaft konzentrieren sich auf grundpfandrechtliche Absicherungen als dingliche Sicherheit und werden durch Bürgschaften als persönliche Sicherheiten ergänzt.

Im Bereich des geförderten Wohnungsbaus und der kommunalen Wohnungsunternehmen tritt regelmäßig die öffentliche Hand als Bürge auf. In diesem Bereich ist in den letzten Jahren mit der Änderung der Haushaltssituation und den Änderungen in der Förderungspolitik ein Rückgang zu verzeichnen. Typische Avalkredite werden vornehmlich im Bauträgergeschäft eingesetzt und nehmen keine wesentliche Rolle in der wohnungswirtschaftlichen Bestandsverwaltung ein. Das Sicherheitenmanagement verfolgt folgende Ziele:

- Verbesserung des Wertes der Sicherheiten
- Strukturierung der dinglichen Belastungen
- Gezieltes Ablösen von dinglich gesicherten Verbindlichkeiten
- Zurückhalten von Sicherheiten (wenn möglich)

Grundsätzlich verringert jedes Grundpfandrecht den Beleihungsspielraum des Wohnungsunternehmens. Der Beleihungswert leitet sich aus dem Substanzwert (Sachwertverfahren) der Immobilie und deren Cashflow (Ertragswertverfahren) ab. Hierbei nehmen Bilanzierungsverfahren nur eine ungeordnete Rolle ein, da stets von den realen Werten ausgegangen werden muss. Für das Wohnungsunternehmen ist jedoch zu überprüfen, ob stille Reserven mobilisiert werden können. Kann das Unternehmen nachweisen, dass der Wert der Immobilie, aufgrund eines verbesserten Cashflows gestiegen ist, so eröffnen

sich größere finanzielle Spielräume und die Kapitalkosten können gesenkt werden, da das Kreditverlustrisiko der Bank sinkt.

Dies erfordert die Verbesserung der Sicherheiten in die strategische Unternehmensplanung zu integrieren, da dies zum einen nur langfristig realisierbar ist und ein Zusammenwirken sämtlicher Unternehmensteile, wie technisches Gebäudemanagement, Marketing, Mieterbetreuung (Verbesserung der Mieterstruktur) und kaufmännisches Gebäudemanagement (Kostensenkungspotenziale ermitteln und nutzen) erfordert. Zum anderen werden die Kreditkosten nur zum jeweiligen Prolongationszeitpunkt beeinflussbar sein.

Die belasteten Grundstücke müssen gemanagt werden, d h. es ist eine EDV – gestützte Verwaltung der Grundpfandrechte zu installieren, um mögliche Umstrukturierungen aufzudecken. Es ist Ziel, einige Objekte von den Belastungen zu befreien.

Daneben ist festzustellen, wie groß die Differenzen zwischen der Höhe des Grundpfandrechtes und der Restschuld des Darlehens sind. Hier entstehen Finanzierungsspielräume, die genutzt werden können. Dabei sollte nicht angestrebt werden sämtliche Grundpfandrechte zu senken, da dies nur einen geringen Effekt hat, weil nachrangige Gläubiger dann in der Rangfolge nachrücken würden und gegenüber der Bank der negative Eindruck entstehen würde, dass das Wohnungsunternehmen in Liquiditätsengpässen steckt. Es ist somit sinnvoller, Objekte zu ermitteln, deren gesicherte Darlehen vor der Prolongation stehen und die durch ein Ablösen der Verbindlichkeiten lastenfrei gemacht werden können.