Mit der Reform des Mietrechtes zum 01. September 2001 wurde der qualifizierte Mietspiegel im BGB eingeführt. Seitdem wird zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel unterschieden. Beide dienen sowohl als formales Begründungsmittel bei einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB, als auch als Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein Mietspiegel ist also eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete.

Der qualifizierte Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt. Er ist im Abstand von zwei Jahren zu aktualisieren, d.h., der Marktentwicklung anzupassen. Dafür kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten

Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte dienen. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Sind diese Vorgaben eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Existiert für eine Wohnung ein qualifizierte Mietspiegel, kann der Vermieter dennoch ein anderes zugelassenes Begründungsmittel wählen, bspw. die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen, wenn er im Erhöhungsschreiben auch den Wert, der sich anhand des qualifizierten Mietspiegels ergibt, angibt. Dies bedeutet für die Praxis jedoch, dass ein existierender qualifizierter Mietspiegel die anderen Begründungsmittel verdrängt. Ziel des qualifizierten Mietspiegel ist es, im Umgang mit Mieterhöhungen im preisfreien Wohnraum eine größere Rechtssicherheit zu schaffen.