Nach dem BGB (§ 536) ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern, wenn die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, der die Eignung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Nachdem der Bundesgerichtshof entschieden hat, dass die Bruttomiete als Basis für eine Mietminderung heranziehen ist, stellt sich dennoch stets die Frage, wie hoch eine Minderung angesetzt werden kann.

Allgemein kann gesagt werden, dass eine angemessene Minderungsquote zu finden ist. In der täglichen Arbeit wird dann häufig auf Tabellen oder Listen zurückgegriffen, die Minderungsquoten für eine Vielzahl von Mängeln aufführen. Auch wenn dies ein recht einfacher und oft ausreichender Schritt ist, muss immer beachtet werden, dass es sich stets um eine Einzelfallentscheidung handelt. Hier kann eine Nutzwertanalyse helfen.

Die Berechnung der Minderung mit der Nutzwertanalyse kann in die folgenden Schritte gegliedert werden:

1. Die einzelnen Teile des Mietobjektes werden nach Wertungskriterien zueinander in Beziehung gesetzt.


2. Es erfolgt ein Soll – Ist – Vergleich, bei dem die Wertabweichungen zwischen den Anforderungen des vertragsgemäßen Gebrauchs und dem mangelhaften Zustand ermittelt werden.


3. Die einzelnen Teilwertminderungen werden zu einer Gesamtwertminderung zusammengefasst, sodass sich eine Minderungsquote ergibt, die eventuell noch aufgerundet werden kann.


4. Die Minderungsquote wird auf die Miete bezogen auf den Zeitraum der Mangelhaftigkeit heruntergerechnet.

Auch wenn dieses Schema nicht immer ein befriedigendes Ergebnis erzielen wird, so liegt der große Vorteil in seiner gegliederten und individuellen Vorgehensweise zur Ermittlung der Mietminderung.