Der Begriff „Modernisierung“ wird regelmäßig mit der Instandsetzung/ Instandhaltung und der Sanierung in Verbindung gebracht. Alle drei Begriffe müssen jedoch unterschieden werden.

Während die Modernisierung mit einer Änderung und einer Verbesserung verbunden ist, bedeutet die Instandsetzung die Wiederherstellung eines ursprünglichen Zustands. Die Sanierung stellt keinen originären Begriff des Mietrechts dar, sondern folgt aus dem Baugesetzbuch und bildet somit einen Teil des öffentlichen Baurechts und hat die Behebung städtebaulicher Missstände zum Ziel.

Modernisierung

Es handelt sich um bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

Recht häufig wird auch die Schaffung von neuem Wohnraum als Modernisierung bezeichnet, dies ist jedoch falsch. Zwar hat der Mieter diese Maßnahmen zu dulden, eine Verbesserung tritt für den (Bestands)Mieter jedoch nicht ein.

Ganz allgemein bedeutet „modern“ dem Zeitgeist entsprechend, sodass „modernisieren“ als „dem Zeitgeist entsprechend anpassen“ verstanden werden kann.

Instandhaltung und Instandsetzung

Dies sind Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs erbracht werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung ent¬stehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§1 BetrKV).

Neben dieser mietrechtlichen Definition wird der Umfang der Instandhaltung auch in der DIN 31051 definiert, danach umfasst die Instandhaltung:

1. die Inspektion
Ziel:
Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustandes
Eigenschaft:
zustandsbedingte Feststellung eines nicht ordnungsgemäßen Zustandes der Immobilie

2. die Wartung
Ziel:
Bewahrung des Sollzustands
Eigenschaft:
intervallabhängige Durchführung von Maßnahmen nach festgelegten Intervallen

3. die Instandsetzung
Ziel:
Wiederherstellung des Sollzustands
Eigenschaft:
Schadensbedingte Maßnahmen aufgrund eines Schadens/ einer Störung

Sanierung

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird.

Die Gemeinde muss durch eine Satzung beschließen, dass ein bestimmtes Gebiet zum förmlich festgelegtem Sanierungsgebiet wird. Bevor aber eine solche Sanierungssatzung beschlossen wird, werden vorbereitende Untersuchungen durchgeführt. Hierbei soll im Vorfeld geklärt werden, ob eine Sanierung überhaupt notwendig ist und ob die Sanierung durchführbar wäre.

Ziel dieser Voruntersuchungen ist es festzustellen ob städtebauliche Missstände vorliegen. Hierbei werden die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse untersucht. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht oder wenn das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt ist.