Hat eine Immobilie einen Schaden, so wird die Wertminderung häufig mit den für die Beseitigung notwendigen Kosten bewertet. Dies folgt aus dem Gedanken, dass die Immobilie nach Behebung des Schadens den ungeminderten Wert aufweisen müsste. Dem ist jedoch meist nicht so.

Eventuell könnte der Schaden auch eine Verkürzung der Restnutzungsdauer nach sich ziehen und so zu einer weiteren Wertminderung führen. Jedoch auch wenn dies nicht der Fall sein sollte, wird unter Umständen nicht der ungeminderte Wert der Immobilie erreicht. Woran liegt das?

Es handelt sich um einen psychologischen Effekt, der im Wesentlichen darauf beruht, dass Zweifel an der vollständigen Wiederherstellung der Immobilie verbleiben. Das bedeutet, dass die Immobilie, die

ehemals beschädigt war, einen geringeren Wert aufweist, als die nicht beschädigte Immobilie. Diese Wertdifferenz stellt den merkantilen Minderwert dar.

Ein merkantiler Minderwert liegt somit vor, wenn trotz erfolgter Reparatur der Verdacht verborgener Mängel bleibt und der Verkehrswert im Vergleich zu einer nicht beschädigten Sache dadurch gemindert ist und basiert darauf, dass man stets die nie beschädigte Immobilie der ehemals beschädigten Immobilien vorziehen würde.

Die Ermittlung es merkantilen Minderwertes ist nicht leicht, geht es doch darum, festzustellen welchen Preis ein Käufer für die ehemals geschädigte und nicht geschädigte Immobilie bereit wäre zu zahlen. Dabei ist ein direkter Vergleich kaum oder manchmal gar nicht möglich, da Immobilien aufgrund ihrer Heterogenität fasst als Unikate zu betrachten sind.