Eine besondere Position bei Geschäftsraummietverhältnissen nimmt der Konkurrenzschutz ein. Konkurrenzschutz bedeutet, dass der Vermieter den Mieter vor Konkurrenz zu schützen hat. Dabei kann zwischen dem vertragsimmanenten und dem ausdrücklich vereinbarten Konkurrenzschutz unterschieden werden.

Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz
Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz entsteht grundsätzlich automatisch mit der Vereinbarung eines Geschäftsraummietvertrages, jedoch kann es in bestimmten Fällen ebenfalls zu einem automatischen Ausschluss kommen, nämlich dann, wenn gemäß Treu und Glauben kein nachvollziehbares Schutzinteresse besteht. So kann davon ausgegangen werden, dass in einer belebten Einkaufstraße oder in einem Shoppingcenter kein Konkurrenzschutz besteht, da hier der Grundsatz „Konkurrenz belebt das Geschäft“ angenommen werden kann. Dabei ist zu beachten, dass es auch in dieser Situation Ausnahmen geben kann. Daneben ist ein räumlicher Bezug der konkurrierenden Geschäfte zu unterstellen, liegen bspw. zwei Bäckereifachgeschäfte mehrere Kilometer auseinander, so liegt keine Konkurrenz vor.

Ferner bezieht sich der Konkurrenzschutz auf das Hauptsortiment des Mieters und nicht auf das Nebensortiment. Bei der Abgrenzung von Haupt- zu Nebensortiment kann der jeweilige Anteil am Umsatz zur Hilfe genommen werden, jedoch kann es auch ausreichen, wenn die Kunden des Geschäftes

dem betroffenen Sortimentsbereich diese wesentliche Rolle zu schreiben. Eine ausreichende Konkurrenzsituation liegt nur dann vor, wenn jeweils die Artikel des Hauptsortiments der beiden Wettbewerber übereinstimmen. Sollte es bei einem Geschäft kein Hauptsortiment geben, bspw. in einem Supermarkt, kann dies zum Wegfall des Konkurrenzschutzes führen.

Wenn auch überwiegend gewerbliche Mieter betroffen sein werden, gilt der Konkurrenzschutz auch gegenüber Freiberuflern, bspw. Ärzten.
Ein Verstoß des Vermieters gegen den Konkurrenzschutz stellt einen Sachmangel des Mietobjektes dar und berechtigt den Mieter zur Minderung. Ein konkreter Nachweis der Umsatzeinbußen ist hierfür nicht erforderlich. Möchte der Mieter Schadensersatz aufgrund der Konkurrenz geltend machen, so obliegt ihm der Nachweis, in welcher Höhe er Umsatzeinbußen aufgrund der vertragswidrigen Konkurrenzsituation hat. Der Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters reicht bis zu dem Anspruch auf Kündigung des Konkurrenten.

Vereinbarter Konkurrenzschutz
Der Konkurrenzschutz kann vertraglich ausgeweitet und konkretisiert werden. Eine Ausweitung auf das Nebenangebot ist damit möglich. Eine Konkretisierung kann sowohl im Bereich der regionalen Zone und des Angebotes erfolgen. Zu beachten ist, dass die Konkretisierung zwar Klarheit schaffen kann, aber andererseits den Konkurrenzschutz eventuell auch einengen, indem er sich nun nur noch auf die im Mietvertrag aufgeführten Bereich erstreckt.