Das Wort „Fonds“ bedeutet u. a. „Geldmittel“ und drückt die Funktion eines Fonds bereits im Grundzug aus, denn ein Fonds stellt eine Sammelstelle für Geld verschiedener Investoren dar.
Bei einem Immobilienfonds liegt der

Vorteil u. a. darin, dass man bereits mit einem niedrigen Kapitaleinsatz Immobilienvermögen aufbauen kann.

Man unterscheidet zwei grundsätzlich verschiedene Formen der Immobilienfonds. Zum einen den offenen und zum anderen den geschlossenen Immobilienfonds.

Ein offener Immobilienfonds ist in zweierlei Hinsicht offen:Die Anzahl der Investoren ist nicht begrenzt. Das anzulegende Kapitalvolumen ist nicht begrenzt. Die Fondsgesellschaft gibt laufend neue Anteilsscheine aus und nimmt diese auch jederzeit zum Inventarwert zurück. Die Investition wird daher als fungibel bezeichnet. Eine Anlage in einen offenen Immobilienfonds bedeutet nicht, dass das gesamte Anlegerkapital in Immobilien investiert wird. Aufgrund es müssen 5 % des Wertes des Sondervermögens in Bankguthaben mit einer Kündigungsfrist von maximal einem Jahr angelegt werden, damit soll die Fungibilität der Anlage aufrechterhalten werden. Die Mindestanlage in Immobilien liegt allerdings bei nur mehr als 50% des Kapitals. Das

bedeutet, dass theoretisch nur jeder zweite Euro tatsächlich in Immobilien investiert wird, der restliche Betrag wird in andere Anlageformen gelenkt. Insbesondere bei einem Ansturm auf die offenen Fonds, haben die Fondsgesellschaften das Problem geeignete Objekte zu finden. Im Jahr 2008 haben aufgrund der Finanzkrise viele Fondsgesellschaften die Rücknahme der Anteilsscheine vorübergehend ausgesetzt.

Ein offener Immobilienfonds macht sowohl steuerfreie, wie auch steuerpflichtige Einnahmen. Die steuerpflichtigen Erträge sind vom Anleger zu versteuern und stellen Einkünfte aus Kapitalvermögen dar. Die Überschüsse können entweder an die Anleger ausgeschüttet oder wieder angelegt (thesauriert) werden. Als „Steuersparmodell“ ist ein offener Immobilienfonds nicht geeignet.

Ein geschlossener Immobilienfonds wird üblicherweise aus steuerlichen Aspekten erworben und ist somit erst ab einem hohen Steuersatz für den Anleger interessant. Die Mindesteinlage ist beachtlich höher als bei einem offenen Fonds und liegt in der Regel bei ca. 5.000,-- €. Die Einkünfte, die der Anleger erzielt sind entweder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Regelfall) oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb (Bsp.: Investition in ein Heizkraftwerk). Für die Überwachung der geschlossenen Immobilienfonds gibt es kein spezielles Gesetz.

Geschlossene Immobilienfonds treten meist in der Rechtsform der Gesellschaft bürgrelichen Rechts (GbR) oder als Kommanditgesellschaft (KG) auf, seltener auch in Form der OHG.
Da der Anleger (meist als Zeichner bezeichnet) bei einem KG - Fonds nur mit

seiner Einlage haftet, erkennt das Finanzamt nur eine Verlustzuweisung in Höhe der Einlage an. Der Fondsinitiator muss daher ein stärkeres Augenmaß auf die Ausschüttung legen. Bei einem GbR - Fonds haftet der Anleger unbeschränkt und gesamtschuldnerisch, so dass er mit seinem gesamten Vermögen für die Verbindlichkeiten des Fonds haftet. Dieses Risiko „honoriert“ das Finanzamt, indem es Verluste anerkennt, die die Einlage übersteigen.

Häufig geht der Anleger von einem Steuergeschenk aus, allerdings handelt es sich rechtlich nur um eine Steuerstundung, d. h. in der späteren Bewirtschaftungsphase muss der Fonds Gewinne abwerfen (Totalüberschuss).
Bei einem geschlossenen Immobilienfonds nimmt der Initiator die Anteile nicht zurück. Möchte der Zeichner seinen Anteil veräußern, muss er selbst einen Käufer suchen.