Der Discounted Cashflow (DCF) ist der Barwert der künftigen Einnahmenüberschüsse. Das DCF – Verfahren zählt zu den so genannten nicht normierten Wertermittlungsverfahren und stellt eine internationale Alternative zu dem deutschen Ertragswertverfahren dar.

Bei der Ermittlung des DCF werden die künftigen Einnahmenüberschüsse berechnet und auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Ähnlich wie beim Ertragswertverfahren wird also der Wert der Immobilie aus den künftigen Einnahmenüberschüssen abgeleitet, jedoch werden konkrete Einnahmen und Ausgaben der kommenden Jahre zugrunde gelegt. Beim Ertragswertverfahren geht man hingegen von dem nachhaltig erzielbaren Jahresrohertrag aus, welcher (nach Abzug der Bewirtschaftungskosten und des Bodenverzinsungsbetrages) mittels eines Vervielfältigers kapitalisiert wird.

Für die Anwendung des DCF – Verfahrens ist also eine Kalkulation der künftigen Einnahmen und Ausgaben erforderlich. Nur wenn dies möglich ist, kann das DCF – Verfahren sinnvolle Ergebnisse erzielen. Da beim DCF – Verfahren die künftigen Einnahmenüberschüsse auf den Bewertungszeitpunkt abgezinst werden, ist

der DCF insbesondere interessant, um eine Immobilieninvestition zu überprüfen, indem man den DCF den Investitionskosten gegenüberstellt. Wird ein negativer Saldo erzielt, ist die Investition unter dem Gesichtspunkt Cashflow nicht interessant, wird ein positiver Saldo erzielt, ist sie sinnvoll.

Da die jährlichen künftigen Einnahmen und Ausgaben zu schätzen sind, stößt diese Methode jedoch an Grenzen, wenn die Berechnung für sehr lange Zeiträume erfolgen soll. Schließlich sind Mieteinnahmen oder Instandhaltungsaufwendungen, die in 30 Jahren erzielt werden sollen, nicht wirklich mit einer realistischen Genauigkeit schätzbar. Hierfür bieten sich verschieden Lösungen an.

Einerseits kann nach bspw. 10, 15 oder 20 Jahren für die restliche Nutzungsdauer der letzte Einnahmenüberschuss kapitalisiert werden oder man geht davon aus, dass die Immobilie nach diesem Zeitraum veräußert werden soll und der Veräußerungserlöss auf den Bewertungszeitpunkt abgezinst wird. Es ist auch möglich, die Berechnung so zu gestalten, dass nach einem festgelegten Zeitraum die Investition amortisiert sein soll.