Das Denkmal als Immobilie bildet einen spezifischen Teilmarkt auf dem Immobilienmarkt. Indem die Denkmaleigenschaft das entsprechende Objekt von den übrigen Immobilien abgrenzt. Diese Eigenschaft führt dazu, dass auf dem bereits als heterogen bezeichneten Immobilienmarkt ein Produkt angeboten wird, welches für sich einen eigenen Markt bilden kann.

Da das Denkmalschutzrecht Landesrecht ist, wird der Begriff des Denkmals in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich gehandhabt. Das Denkmalschutzgesetz Berlin differenziert bspw. verschiedene Arten von Denkmälern.

Ein Baudenkmal ist eine bauliche Anlage oder ein Teil einer baulichen Anlage, deren oder dessen Erhaltung wegen der geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt. Zu einem Baudenkmal gehören sein Zubehör und seine Ausstattung, soweit sie mit dem Baudenkmal eine Einheit von Denkmalwert bilden.

Ein Denkmalbereich ist eine Mehrheit baulicher Anlagen oder Grünanlagen (Ensemble, Gesamtanlage) sowie Straßen-, Platz- und Ortsbilder sowie Siedlungen einschließlich der mit ihnen verbundenen Frei- und Wasserflächen, deren Erhaltung im Interesse der Allgemeinheit liegt, und zwar auch dann, wenn nicht jeder einzelne Teil des Denkmalbereichs ein Denkmal ist.

Ein Gartendenkmal ist eine Grünanlage, eine Garten- oder Parkanlage, ein Friedhof, eine Allee oder ein sonstiges Zeugnis der Garten- und Landschaftsgestaltung, deren oder dessen Erhaltung im Interesse der Allgemeinheit liegt. Zu einem Gartendenkmal gehören sein Zubehör und seine Ausstattung, soweit sie mit dem Gartendenkmal eine Einheit von Denkmalwert bilden.

Ein Bodendenkmal ist eine bewegliche oder unbewegliche Sache, die sich im Boden oder in Gewässern befindet oder befunden hat und deren Erhaltung im Interesse der Allgemeinheit liegt.
Abweichend von dieser differenzierten Definition, wird in anderen Bundesländern ein einheitlicher Denkmalbegriff verwendet, so bspw. in Baden-Württemberg wo man von einem Kulturdenkmal spricht.

Unter einem Kulturdenkmal versteht man Sachen, Sachgesamtheiten und Teile von Sachen, an deren Erhaltung aus wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht.

Gemein ist allen Definitionen, dass an einem Denkmal aus geschichtlichen, wissenschaftlichen oder künstlerischen Gründen ein öffentliches Erhaltungsinteresse bestehen muß, um die Denkmaleigenschaft zu begründen. In einigen Bundesländern, bspw. in Berlin, wird ein Verzeichnis über die Denkmäler (Bsp.: Denkmalschutzliste Land Berlin) geführt. Die Eintragung in dieser Liste hat jedoch keine rechtsbildende Wirkung, sondern ist lediglich deklaratorisch .

Bauen und Wohnen in denkmalgeschützter Bausubstanz stellt an den Bauherren und Verfügungsberechtigten neben den üblichen rechtlichen und wirtschaftlichen Anforderungen weitere Bedingungen, so sind bspw. zusätzlich die Denkmalschutzgesetze zu beachten. Ausgeglichen werden sollen diese Mehrbelastungen durch steuerrechtliche Vorteile und weitere Förderangebote.

Aus dem Denkmalschutz ergeben sich für den Verfügungsberechtigten unterschiedliche Pflichten, dies können Erhaltungspflichten und Genehmigungspflicht sein.
Die Erhaltungspflicht verpflichtet den Verfügungsberechtigten, dass Denkmal im zumutbaren Rahmen instand zu halten und instand zu setzen, sowie es sachgemäß zu behandeln. Ferner kann die zuständige Behörde den Verfügungsberechtigten verpflichten, bestimmte Maßnahmen zur Erhaltung des Denkmals durchzuführen.
Aufgrund der Genehmigungspflicht bedürfen bestimmte Maßnahmen der Genehmigung, dies können bspw. folgende Maßnahmen sein:

- Veränderung im Erscheinungsbild
- Beseitigung des Denkmals
- Instandsetzung/ Wiederherstellung
- Nutzungsänderung
- Entfernung vom Standort

Zusätzlich sind alle Maßnahmen am Denkmal zu dokumentieren.

Neben diesen Pflichten wird das Eigentum auch in den Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt.

Bei der Projektentwicklung ist generell zu beachten, dass ein Denkmal auch einen Umgebungsschutz genießen kann, d.h. obwohl man selbst nicht Eigentümer eines Denkmals ist, kann man durch das Denkmalschutzgesetz beeinträchtigt werden. Dies betrifft Veränderungen am eigenen Objekt, die eine negative Auswirkung auf ein in der Nähe befindliches Denkmal hätten. Der Bereich wird räumlich über die "prägende Auswirkung " eingegrenzt, was äußerst ungenau ist und nur im Einzelfall geklärt werden kann.

Diese Einschränkungen und Verpflichtungen zeigen deutlich, dass durch den Denkmalschutz das Grundrecht des Eigentum nach Artikel 14 GG und die Verfügungsgewalt des Eigentümers gemäß § 903 BGB im Besonderen eingeschränkt werden. Daneben wird auch das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung nach Artikel 13 GG eingeschränkt. Wird die Denkmaleigenschaft festgelegt, so ist dies von dem Eigentümer entschädigungslos hinzunehmen.

Der Denkmalschutz auf der Landesebene hat zur Aufgabe Denkmäler zu schützen, es ist nicht seine originäre Aufgabe den Eigentümer zu fördern. Letztlich liegt es an ihm, den Zusatznutzen aus der Denkmaleigenschaft zu ziehen. Dies ist nicht in jedem Fall möglich, da sich dieser zusätzliche Nutzen, nicht zwangsläufig dem Nutzer erschließt und dieser die Denkmaleigenschaft nicht in jedem Fall mit einer höheren Miete oder einem höheren Kaufpreis honorieren wird.

Die rechtliche Situation, dass Eigentum auch verpflichtet und sein Gebrauch auch dem Wohle der Allgemeinheit dienen soll ( Artikel 14 GG) können die umfassenden Einschränkungen nicht in jedem Fall auffangen. Daher bietet der Staat Fördermöglichkeiten an.