Die Geschäftsraummiete
(Skript)
Das Skript beschreibt die Besonderheiten der Miete von Geschäftsräumen.
Stichworte:
DIN 277, Flächen nach MFG gif, Apothekenpacht, Mietvorvertrag, Vormietrecht, Anmietrecht, Abschlussoption, Letter of Intent, Inhaltskontrolle und AGB beim Unternehmer, Vertragspartner, OHG & KG, gewerbliche Zwischenmiete, teilgewerbliche Nutzung, Zweckentfremdung, Kaution, Patronatserklärung, Bürgschaft, Mietminderung, Schadensersatz, Schönheitsreparaturen, Betriebspflicht, Konkurrenzschutz, Untermiete, Fälligkeit und Verjährung der Miete, Umsatzsteuer, Option gemäß § 9 UStG, Preisklauseln (Wertsicherungsklausel, Leistungsvorbehaltsklausel, Spannungsklausel, Kostenelementeklausel), Umsatzmiete, Nebenkosten, DIN 18960, Nebenkosten bei Option, Kündigung, Verlängerungsoption, auflösende Bedingung, Kündigungsfristen, Tod des Mieters, Insolvenz des Mieters, Insolvenz des Vermieters
Skriptinfo
1 DIE GEWERBLICHE IMMOBILIE
1.1 Flächen im Gewerberaum
1.1.1 Flächen gemäß der DIN 277
1.1.1.1 Flächenbezeichnungen gemäß DIN 277
1.1.1.2 Begriffe
1.1.1.3 Rauminhalte gemäß DIN 277
1.1.2 Berechnung der Mietfläche für Büroräume nach der Richtlinie MFG
2 GRUNDLEGENDES ZUM GEWERBERAUMMIETRECHT
2.1 Wesen der Miete
2.1.1 Charakteristika der Miete
2.2 Abgrenzung der Miete zu anderen Schuldverhältnissen
2.2.1 Die Pacht
2.2.2 Miete oder Pacht
2.2.3 Besondere Fälle
2.2.3.1 Kleingärten
2.2.3.2 Apotheken
2.2.4 Charakteristika der Pacht
2.2.5 Die Leihe
2.2.6 Charakteristika der Leihe
2.3 Gemischte und verkehrstypische Verträge
2.3.1 Das Leasing
2.4 Abgrenzung der Miete zu dinglichen Nutzungsrechten
2.4.1 Der Nießbrauch
2.5 BGB Mietrecht für Gewerberaum
2.6 Wohn- oder Gewerberaummietrecht
3 ABSCHLUSS UND FORM DES GEWERBERAUMMIETVERTRAGES
3.1 Vorvertragliche Absprachen
3.1.1 Der Letter of Intent (LOI)
3.1.2 Der Mietvorvertrag
3.1.3 Das Vormietrecht
3.1.4 Das Anmietrecht
3.1.5 Die Abschlussoption/ Begründungsoption
3.1.6 Rahmenmietvertrag
3.2 Das Zustandekommen des Mietvertrages
3.2.1 invitatio ad offerendum
3.3 Form des Mietvertrages
3.3.1 Schriftform vs. Textform
3.3.2 Folgen bei Schrift- und Textformfehlern
3.3.3 Sonderfälle bei der Form des Mietvertrages
3.3.3.1 Mietvertrag im Sanierungsgebiet
3.3.3.2 Mietvertrag- Kaufvertrag-Kombination
3.4 Inhaltskontrollen des Mietvertrags
3.4.1 Geschäftsraummietvertrag als individuelle Vereinbarung
3.4.2 Geschäftsraummietvertrag als Allgemeine Geschäftsbedingung
3.4.2.1 Vorrang der Individualabrede
3.4.2.2 Salvatoresche Wirkung
3.4.2.3 Überraschende Klausel
3.4.2.4 AGB beim Unternehmer
3.4.3 weiteres ...
3.4.3.1 Gebot von Treu und Glauben
3.4.3.2 Verstoß gegen die Guten Sitten
3.4.3.3 Wucher
3.5 Die Vertragspartner
3.5.1 Mietvertrag mit dem Inhaber
3.5.2 Mietvertrag mit einer Personengesellschaft
3.5.2.1 Mietvertrag mit einer BGB - Gesellschaft
3.5.2.2 Mietvertrag mit einer OHG
3.5.2.3 Mietvertrag mit einer KG
3.5.2.4 Mietvertrag mit einer Partnerschaftsgesellschaft / Sozietät
3.5.3 Mietvertrag mit einer juristischen Person
4 BESONDERE GESCHÄFTSRAUMMIETVERHÄLTNISSE
4.1 Die gewerbliche Zwischenmiete
4.2 Mietverhältnisse mit juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder mit anerkannten Trägern der Wohlfahrtspflege
4.2.1 Verhältnis Träger zu Eigentümer
4.2.2 Verhältnis Träger zu Bewohner
4.3 Die (teil)gewerbliche Nutzung von Wohnraum
4.3.1 Zweckentfremdungsverbot
5 VERTRAGLICHE RECHTE & PFLICHTEN
5.1 Der vertragsgemäße Gebrauch
5.1.1 Bauordnungsrechtlich – genehmigungspflichtige Nutzungsänderung
5.1.1.1 Gewerbe zu Gewerbe
5.1.2 Festlegung des Nutzungswecks
5.2 Mängel an der Mietsache
5.2.1 Mietminderung
5.2.1.1 Gesetzlicher Ausschluss des Minderungsrechtes
5.2.1.2 Vertragliche Einschränkungen des Minderungsrechtes
5.2.2 Schadensersatz
5.2.2.1 Gesetzlicher Ausschluss des Schadensersatzanspruches
5.2.2.2 Vertragliche Einschränkungen des Schadensersatzanspruches
5.2.3 Ersatzvornahme des Mieters
5.2.4 Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB)/ Leistungsverweigerungsrecht (§ 320 BGB)
5.3 Erhaltung & Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands
5.3.1 Vertragliche Übertragung auf den Mieter
5.3.1.1 Schönheitsreparaturen
5.3.1.2 Kleinreparaturen/ Kleine Instandsetzungen
5.3.1.3 Instandhaltung & Instandsetzung
5.3.1.4 Internationaler Vergleich
5.4 Betriebspflicht
5.5 Konkurrenzschutz
5.5.1 Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz
5.5.2 Vereinbarter Konkurrenzschutz
5.6 Sicherheitsleistung des Mieters
5.6.1 Barkaution
5.6.2 Bürgschaft
5.6.3 Die Patronatserklärung
5.7 Gebrauchsüberlassung an Dritte
5.8 Sonderfall: coronabedingte Schließung
6 MIETVEREINBARUNGEN
6.1 Fälligkeit und Verjährung der Miete
6.1.1 Miete für ein Grundstück
6.1.2 Miete für Gewerberaummietverhältnisse
6.1.3 Verjährung der Mietforderung
6.1.4 Unterwerfung in die sofortige Zwangsversteigerung
6.2 Vereinbarungen zur Umsatzsteuer
6.2.1 Die E-Rechnung
6.2.2 Mietvertrag als Rechnung/ Dauerrechnung als E-Rechnung
6.2.3 Jeweils zulässiger Umsatzsteuersatz
6.2.4 Wegfall der Vorsteuerabzugsberechtigung
6.3 Mietanpassungen
6.3.1 Mietvereinbarung in Form von Preisklauseln
6.3.1.1 Bedingt zulässige Klausel - Die Wertsicherungsklausel
6.3.1.2 Unbedingt zulässige Klauseln
6.3.2 Die Umsatzmiete
6.3.3 Die Staffelmiete
6.3.4 Erhöhung aufgrund von Modernisierungen
6.3.5 Triple/ Double – Net – Miete
7 BETRIEBSKOSTEN
7.1 Grundsätzliches
7.2 Weitere Nebenkosten
7.3 Mietstruktur
7.3.1 Nettomietstrukturen
7.3.1.1 Nettomiete und Vorauszahlung
7.3.1.2 Nettomiete und Pauschale
7.3.1.3 Gedeckelte Nebenkosten
7.3.2 Heizkostenverordnung
7.4 Gemischt genutzte Objekte
7.5 Nebenkosten und Umsatzsteuer
8 BAULICHE MAßNAHMEN
8.1 Erhaltungsmaßnahmen
8.2 Modernisierungsmaßnahmen
8.2.1 Ankündigungspflicht des Vermieters
8.2.2 Duldungspflicht des Mieters
8.2.3 Sonderkündigungsrecht des Mieters
9 DIE BEENDIGUNG VON GESCHÄFTSRAUMMIETVERHÄLTNISSEN
9.1 Kündigung
9.1.1 Ordentliche Kündigung
9.1.1.1 Kündigungsfrist bei Geschäftsräumen
9.1.1.2 Kündigungsfrist bei Räumen, die keine Geschäftsräumen sind & Grundstücke
9.1.1.3 Kauf bricht nicht Miete
9.1.2 Außerordentliche fristlose Kündigung
9.1.2.1 Fristlose Kündigung durch den Mieter
9.1.2.2 Fristlose Kündigung durch den Vermieter
9.1.3 Verlängerungsautomatismus
9.2 Zeitmietvertrag
9.2.1 Verlängerungsoption
9.2.2 Vertrag über mehr als 30 Jahre
9.3 Besondere Fälle
9.3.1 Tod des Mieters
9.3.2 Insolvenz des Mieters
9.3.3 Insolvenz des Vermieters
9.4 Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses
10 ZUSAMMENFASSUNG: DAS SOLLTE DER MIETVERTRAG ENTHALTEN.
QUELLENVERZEICHNIS
IMPRESSUM
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Textform ersetzt die Schriftform bei Vertragsabschluss
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Die E-Rechnung in der Geschäftsraummiete
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Umbasierung auf den VPI 2020 = 100
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weiter Fälle zum Schriftformfehler
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kleinere Ergänzungen
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BGH Entscheidung zur Mietzahlung bei coronabedingter Schließung
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Schriftform bei Unterschrift mit "i.A." und Firmenstempel
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BGH Entscheidung zur Anwendung der Umsatzsteueroption auf Betriebskosten bei unklarer vertraglicher Regelung
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BGH - Entscheidung zur Verjährungsfrist bei durch den Mieter übernommener Umbauverpflichtung
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Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung
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zahlreiche neue Fälle und Beispiele
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Umbasierung auf den VPI 2015 = 100
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Ausführungen zum vertragsgemäßen Gebrauch
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Ergänzungen zur MF-G der gif
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redaktionelle Änderungen zur Dartsellung von Rechte & Pflichten in einer AGB
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allgemeine Ergänzungen
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Einführung von § 578 Abs. 3 BGB im Rahmen des Mietrechtsanpassungsgesetzes zum 01.01.2019
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Unzulässigkeit einer Schriftformheilungsklausel
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Umstellung auf DIN 277 (2016) und MFG (2017)
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Ergänzungen zur Betriebspflicht
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Umlagefähigkeit sämtlicher Wartungskosten
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allgemeine Ergänzungen ...
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