1 DEFINITION UND BEGRIFFSABGRENZUNG

1.1 Der Betriebskostenbegriff
1.2 Der Mietenbegriff
1.2.1 Mietstrukturen
1.2.1.1 Bruttomiete/ Inklusivmiete
1.2.1.2 Nettomiete/ Nettokaltmiete
1.2.1.3 Teilinklusivmiete
1.2.1.4 Warmmiete
1.2.2 Betriebskosten neben der Nettokaltmiete
1.2.2.1 Vorauszahlung
1.2.2.2 Pauschale
1.2.2.3 Änderung der Mietstruktur
1.2.3 Relevante Paragraphen für die Betriebskosten im BGB

2 BETRIEBSKOSTENPOSITIONEN

2.1.1.1 Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
2.1.1.2 Kosten der Wasserversorgung
2.1.1.3 Kosten der Entwässerung
2.1.1.4 Heizkosten
2.1.1.5 Warmwasserkosten
2.1.1.6 Kosten der verbundenen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
2.1.1.7 Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
2.1.1.8 Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
2.1.1.9 Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
2.1.1.10 Kosten der Gartenpflege
2.1.1.11 Kosten der Beleuchtung
2.1.1.12 Schornsteinreinigung
2.1.1.13 Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
2.1.1.14 Kosten für den Hauswart
2.1.1.15 Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel
2.1.1.16 Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
2.1.1.17 Sonstige Betriebskosten

3 BETRIEBSKOSTEN UND DER MIETVERTRAG

3.1 Vertragliche Vereinbarung über die Mietstruktur und die Betriebskostenumlage
3.1.1 Nachträgliche / neue Betriebskosten
3.1.2 Verteilerschlüssel (Abrechnungsmaßstab)
3.1.2.1 Verteilerschlüssel im preisfreien Wohnraum
3.1.2.2 Verteilerschlüssel im preisgebundenen Wohnraum
3.1.2.3 Differenzen zwischen tatsächlicher und vereinbarter Wohnfläche
3.1.2.4 Änderung des Verteilerschlüssels

4 DIE BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG

4.1 Abrechnungszeitraum und Abrechnungsfrist
4.2 Anforderung an die Betriebskostenabrechnung
4.2.1 Formerfordernisse
4.2.1.1 Formerfordernisse im preisfreien Wohnungsbau
4.2.1.2 Formerfordernisse im preisgebundenen Wohnungsbau
4.2.2 Mindestinhalt der Betriebskostenabrechnung
4.2.2.1 Mindestinhalt (für eine formell wirksame Abrechnung)
4.2.2.2 Weiteres zum Inhalt
4.2.2.3 Kostenansätze
4.3 Zahlungsmodalitäten
4.3.1 Leistung der Nachzahlung
4.3.2 Auszahlung eines Guthaben
4.3.3 Verjährung
4.4 Abrechnungsfrist ist Ausschlussfrist
4.5 Anpassung der Vorauszahlung
4.5.1 Frist im preisfreien Wohnraum
4.5.2 Frist im preisgebundenen Wohnraum
4.6 Das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 560a Abs. 5)
4.7 Weiteres zur Betriebskostenabrechnung
4.7.1 Korrektur einer Betriebskostenabrechnung
4.7.1.1 Korrektur wegen Fehlern vor Ablauf der Abrechnungsfrist
4.7.1.2 Korrektur wegen Fehlern nach Ablauf der Abrechnungsfrist
4.7.1.3 Abweichende Vereinbarung im Einzelfall
4.7.2 Nachholen von Kosten
4.7.2.1 Nachholen von Kosten vor Ablauf der Abrechnungsfrist
4.7.2.2 Nachholen von Kosten nach Ablauf der Abrechnungsfrist
4.7.3 Prüfrechte des Mieters
4.7.4 Einwandfrist des Mieters
4.7.5 Kosten für leer stehende Wohnungen
4.7.6 Rechte des Mieters bei nicht fristgerechter Abrechnung
4.7.7 Das Umlageausfallwagnis gemäß § 25a NMV
4.7.8 Kosten mit mehrjährigem Turnus
4.7.9 Abweichung von Verbrauchszeitraum und Abrechnungszeitraum
4.7.10 Vorwegabzug bei vorhandenen Gewerbeeinheiten
4.7.11 Eigentümerwechsel & Abrechnungspflicht

5 DIE ÄNDERUNG EINER BETRIEBSKOSTENPAUSCHALE

6 DIE ÄNDERUNG EINER INKLUSIVMIETE

7 DIE HEIZ- UND WARMWASSERKOSTEN

7.1 Grundsätzliches
7.2 Fernablesung nach der Heizkostenverordnung 2021 (§ 5)
7.3 Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nach der Heizkostenverordnung 2021 (§ 6a Abs. 1 und 2)
7.4 Informationen in der Abrechnung nach der Heizkostenverordnung 2021 (§ 6a Abs. 3)
7.4.1 Abrechnung tatsächlichem Verbrauch oder auf Ablesewerten
7.4.2 Abrechnung ohne tatsächlichen Verbrauch oder nach Ablesewerten
7.5 Abrechnungsmaßstäbe
7.5.1 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme (§ 7 HeizKV)
7.5.1.1 Das sind Heizkosten
7.5.1.2 Abrechnungsbeispiel
7.5.2 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser (§ 8 HeizKV)
7.5.2.1 Das sind Warmwasserkosten
7.5.3 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbundenen Anlagen (§ 9 HeizKV)
7.5.3.1 Berechnung des Brennstoffverbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
7.6 Kostenverteilung bei Geräteausfall (§ 9a HeizKV)
7.7 Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel (§ 9b HeizKV)
7.8 Kürzungsrecht
7.9 Ausnahmen von der verbrauchsabhängigen Abrechnung (§ 11 HeizKV)

8 ANLAGEN

8.1 Verteilerschlüssel im preisgebundenen Wohnraum
8.2 Zahlungsströme im Beispiel

QUELLENVERZEICHNIS

IMPRESSUM

• Umlagefähigkeit der Kosten eines Müllmanagements (BGH - Entscheidung)
• Umlagefähigkeit der Wartungskosten gemieteter Rauchwarnmelder (BGH - Entscheidung)
• Kein Bezug auf das Wirtschaftlichkeitsgebot bei vor Mietvertragsabschluss bestehenden Verträgen (BGH - Entscheidung)
• redaktionelle Änderungen

• keine Umlagefähigkeit der Miete von Rauchwarnmeldern (BGH Entscheidung)
• Auch im preisgebundenen Wohnraum kein Rückforderungsanspruch geleisteter Nachzahlungen bei verweigerter Belegeinsicht (BGH Entscheidung)
• Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege (BGH Entscheidung)
• Kein Anspruch auf Einsicht in den Vertrag mit Subunternehmem (BGH Entscheidung)

• Umlagefähigkeit der Kosten für das Fällen morscher Bäume (BGH Entscheidung)
• Kein Rückforderungsanspruch gelesiteter Nachzahlungen bei verweigerter Belegeinsicht (BGH Entscheidung)

• Berücksichtigung des Wegfalls des Nebenkostenprivilegs der Kabelgebühren aufgrund des Telekommunikationsmodernisierungsgesetzes
• Ergänzung um die Heizkostenverordnung 2021
• Berücksichtigung verschiedener BGH - Entscheidungen

• Berücksichtigung der BGH Entscheidung vom Mai 2018 zu Wohnflächendifferenzen bei Betriebskostenabrechnungen

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