1 Der öffentlich geförderte soziale Wohnungsbau
1.1 Abgrenzung zu anderen Wohnungsarten
1.1.1 Der Begriff der Öffentlichen Mittel
1.2 Die entscheidenden Rechtsquellen
1.2.1 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)
1.2.2 II. WoBauG Wohnungsbau- und Familienheimgesetz (Zweites Wohnungsbaugesetz)
1.2.3 II. BV Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung)
1.2.4 WFB (Wohnungsbauförderungsbestimmungen)
1.2.5 NMV 1970 (Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung))
1.2.6 WoBindG (Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialbauwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz))
1.3 Möglicher Einsatz der öffentlichen Mittel
1.4 Die Öffentliche Bindung
1.4.1 Der Kardinalsfehler
1.4.2 Förderzeitraum vs. Bindungszeitraum
1.4.2.1 Beginn der öffentlichen Bindung
1.4.2.2 Ende der öffentlichen Bindung
1.4.2.3 Lebenszyklus der Immobilie i.V. mit öffentlicher Förderung
1.4.2.4 Exkurs: Sonderfall bei Anwendung von § 558 BGB nach Bindungsende
1.5 Exkurs: Vom öffentlich geförderten Wohnungsbau zur sozialen Wohnraumförderung
1.5.1 Entwicklung in der Bundesrepublik Deutschland
1.5.2 Sozialer Wohnungsbau vs. Soziale Wohnraumförderung
1.5.3 Die soziale Wohnraumförderung
2 Kostenmiete & Co
2.1 Die Durchschnittsmiete
2.2 Die Einzelmiete
2.3 Die Kostenmiete
2.4 Die Vergleichsmiete
2.5 Von der Durchschnittsmiete zur Einzelmiete
2.5.1 Umlagen (§ 20 bis § 25b NMV)
2.5.2 Zuschläge (§ 26 NMV)
2.5.3 Vergütungen (§ 27 NMV)
2.5.4 Beispiele
3 Die Wirtschaftlichkeitsberechnung
3.1 Gliederung der Wirtschaftlichkeitsberechnung (§ 3 II. BV)
3.1.1 Grobaufbau der Wirtschaftlichkeitsberechnung im sozialen Wohnungsbau
3.2 Die Bestandteile im Einzelnen
3.2.1 Die Grundstücks- und Gebäudebeschreibung
3.2.2 Die Gesamtkosten (§ 5 II. BV)
3.2.2.1 Kosten des Baugrundstücks (§ 6 II. BV)
3.2.2.2 Baukosten (§ 7 II. BV)
3.2.3 Der Finanzierungsplan
3.2.3.1 Die Fremdmittel (§ 13 II. BV)
3.2.3.2 Verlorene Baukostenzuschüsse (§ 14 II. BV)
3.2.3.3 Eigenleistungen (§ 15 II. BV)
3.2.4 Die Laufenden Aufwendungen
3.2.4.1 Die Kapitalkosten (§ 19 II. BV)
3.2.4.2 Die Bewirtschaftungskosten (§ 24 II. BV)
3.2.5 Die Erträge (§ 31 II. BV)
3.3 Der "Einfrierungsgrundsatz"
4 Mietänderungen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau
4.1 Grundsätzliches
4.1.1 Die Mietgenehmigung nach § 72 II. WoBauG
4.1.2 Mietänderung
4.1.2.1 Mitwirkung der Bewilligungsstelle bei späteren Änderungen
4.1.3 Form der Mieterhöhungserklärung
4.1.4 Fristen der Mieterhöhung
4.1.5 Sonderkündigungsrecht des Mieters
4.1.6 Mietpreisgleitklausel
4.2 Die einzelnen Mietänderungen
4.2.1 Förderungsabbau
4.2.2 Anpassung der Pauschalen der II. BV
4.2.2.1 Verwaltungskosten (§ 26 II.BV)
4.2.2.2 Instandhaltungskosten (§ 28 II. BV)
4.2.3 Konditionsanpassung
4.2.4 Umfinanzierung
4.2.5 Zinssenkung
4.2.6 Modernisierung
5 Anlagen
5.1 Anlage 1 zu § 5 II. BV (Gliederung der Gesamtkosten)
5.2 Wirtschaftlichkeitsberechnung für öffentlich geförderten Wohnungsbau
5.3 Entwicklung der Pauschalen seit 2002
5.3.1 Verwaltungskostenpauschalen (§ 27 II. BV)
5.3.2 Instandhaltungskostenpauschalen (§ 28 II. BV)
Quellenverzeichnis
Impressum

• Berücksichtigung der Anpassung der Pauschalen für Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten zum 01.01.2023.

• Berücksichtigung der BGH Entscheidung zum Ansatz einer höheren Gebäudeabschreibung nach einer Modernisierung

• Berücksichtigung der Anpassung der Pauschalen für Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten zum 01.01.2020.
• kurze Ergänzungen zur sozialen Wohnraumförderung

• Berücksichtigung der Anpassung der Pauschalen für Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten zum 01.01.2017.

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• Kostenmiete und Wirtschaftlichkeitsberechnung